ועידת הנדל"ן

מוועידת הנדל"ן שמתקיימת כעת באילת

 

ניר שמול מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "איזה משבר? יש אופוריה שמורגשת בקרב כל אנשי ענף הנדל"ן".

 

ניר שמול- מנכל חברת שניר.   צילום תומר פדר

לדבריו: "האופוריה בשוק הנדל"ן בישראל מחייבת את כולנו : יזמים, קבלנים, בנקים וכל נותני השירותים הקשורים בענף לקצת צניעות. כלל  ידוע בטבע מה שלא מאוזן לא מתקיים לאורך זמן. על רקע עליות המחירים הבלתי פוסקות בשוק הדיור בישראל עלינו לשאול את עצמנו מה יקרה אם הריבית תעלה והגלגל ייעצר."

 

 

הנתונים הפיננסיים בעולם והשפעתם על ישראל - נתוני האינפלציה בארצות הברית, לצד משבר הסחורות בעולם וייקור עלויות השינוע העולמי של סחורות מהמזרח מחייבות אותנו לחשיבה מחודשת מה יקרה בעולם הנדל"ן בישראל אם הריבית תעלה לדוגמה בשלושה עד חמישה אחוזים בשנים הקרובות? הריבית הגבוהה שאפיינה את תחילת שנות ה 2000 ונעלמה מהעולם, עלולה לחזור ובגדול והשאלה היא אם שוק הנדל"ן הישראלי ערוך לכך?

 

כלכלה ונדל"ן - נתונים שמתפרסמים בעולם ובישראל בחודשים האחרונים אמורים להטריד כל אחד ואחת ובמיוחד את אלו מאיתנו אשר פועלים בשוק הנדל"ן הישראלי ודורשים מאיתנו קצת צניעות. מצד אחד אנו רואים עלייה משמעתית בקצב המכירות ו"חיסול " מלאים של דירות שהיו אמורים להימכר לאורך כשנתיים אך בפועל נמכרו תוך חצי שנה בלבד. ומצד שני עלייה של כעשרה אחוז בממוצע במחירי הנדל"ן בישראל בשנה החולפת.

 

סקירת הנתונים השונים בישראל ובעולם:

·       שר האוצר מכריז כי המחירים ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה.

·       הממשלה מחליטה לומר לאזרחים שהמטרה של צעדי הממשלה היא למתן את עליות המחירים, אך היא לא מציבה יעד של הורדתם.

·       הקבלנים והיזמים אשר זוכים בקרקעות ומשלמים מחירים שהם גבוהים בעשרה אחוז בממוצע מול המחיר הקיים.

·       בנקים שממנים פרויקטים וקרקעות, כאשר הרווח היזמי נמוך משמעותית מהרף הנהוג של מימון בנקאי ( 15 אחוז רווח ).

·       השקל מתחזק מול הדולר והיורו.

·       אנו רואים כי האינפלציה בארצות הברית עומדת על קצב שנתי של למעלה משישה אחוזים וחצי.

·       עלויות השינוע של מכולות מסין לישראל עלו פי עשרה כלומר מעלות של 2,000 דולר למכולה לפני מרץ 2020 מועד הגעת נגיף הקורונה לישראל ועד ל 20 אלף דולר למכולה כעת.

·       העולם חווה משבר גדול בשינוע הסחורות וישנם עיכובים רבים בייצור ובהובלה של סחורות ובשל כך נוצרה דחייה בהגעה ובמסירה של סחורות בכל התחומים.

·       דבר זה מוביל לכך שנוצרה עליית מחירים עולמית, בנקים באירופה לדוגמה בפולין העלו משמעותית את הריבית, כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה והיחלשות המטבע הפולני.

במצב כזה נשאלת השאלה שלא נשאלת כאמור בשוק הנדל"ן בישראל שנהנית כעת מאופוריה כללית עם אופק שצופה המשך עליות מחירים מה יקרה בנדל"ן אם הריבית תעלה?

 

העבר בתחום הנדל"ן בישראל - ראשית עלינו לחזור לשנות ה 2000 בישראל, אני מזכיר לכולם כי בשנים אלו ישראל חוותה גל נוראי של פיגועי טרור, אריק שרון עולה להר הבית, אינתיפאדה קשה, משבר עולמי של היי טק שהתחיל בארצות הברית בעמק הסיליקון והתפשט לכל העולם, משבר הבועה של שנות ה 2000, הריבית על המשכנתאות נוסקת ל 7.5-7 אחוז, ישראל חווה גל של מיתון מקומי ועולמי, קצב מכירת הדירות יורד לרמות הנמוכות ביותר לעומת עשורים קודמים. וישנה ירידה ריאלית במחירי הנדל"ן בין השנים 2005-1995 שמצטרפת לירידה ריאלית במחירי הנדל"ן בין השנים 1986-1966 של שבעה אחוזים במונחים ריאליים. כלומר גם בישראל ראינו בעבר ירידות מחירים בנדל"ן, בניגוד לתפיסה הרווחת שהמחירים בישראל רק עולים מדי שנה.

 

עליית מחירי הנדל"ן בישראל - החל משנת 2006 ישראל חווה תקופה של 15 שנה שבהן יש עליה מתמדת במחירי הנדל"ן למעט תקופות של האטה בקצב מכירת הדירות כפי שחווינו ב-2008 לאור משבר הסאב פריים בארצות הברית, תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר לפיד שלא התממשה בסוף לאור פירוק הממשלה דאז, תוכנית מחיר למשתכן והעלאת מס הרכישה על משקיעים בתקופת השר כחלון, שהאטה את קצב עלויות המחירים, אבל המחירים לא הפסיקו לעלות ב-15 שנה האחרונות.

 

מצב הריבית בארץ ובעולם  - הריבית האפסית בכל העולם וכמובן גם בישראל מביאה את הכסף להיותו מצרך זול ונגיש. יש לציין כי בתקופת טראמפ ובעיקר כדי להתמודד עם נגיף הקורונה הדפיסה ממשלת ארצות הברית בדחיפה משמעותית של הנשיא טרמאפ טריליונים רבים לפי ההערכות כ-40 אחוז מכמות הכסף שהודפסה עד אז בארצות הברית. פעולה זו הציפה את השוק בהרבה כסף וכאמור בכסף זול.

אפשר לראות כיצד מדד החברות האמריקאיות ממשיך לעלות מדי חודש ומספיק לראות את כמות האקזייטים בהיי טק והסכומים בהן נרכשות חברות, כדי להעיד עד כמה הכסף כרגע זול בעולם ועד כמה הוא מצוי בשפע אדיר המאפשר אין סוף אפשרויות להשקעות ולרכישות. צריך לשים לב גם להעלאת גובהו של החוב הממשלתי העולמי שנקטו מרבית מדינות העולם, כדי להתמודד עם משבר הקורונה שהיווה סכנה לכלכלה העולמית ולתמיכה של הממשלות בכלכלות המקומיות ובאזרחים שהיו בסגרים.

רוב מדינות העולם החליטו על הגדלת החוב המקומי כדי למנוע קריסה כלכלית של השוק. אבל כידוע חובות צריכים לשלם וכאשר מדפיסים כסף ( מדיניות שגם ישראל נקטה ה בעבר בשנות 80-70 ונאסרה בחוק, כיוון שהיא כמעט הובילה להתרסקות הכלכלה הישראלית בשנות ה 80 עד להפעלת תוכנית הכלכלית שהצילה את ישראל בשנת ,1985 כדי להתמודד עם הגרעון בתקציב וההיפר אינפלציה בשנים שקדמו ). דבר זה גורם לאינפלציה ולעליות מחירים בדיוק כפי שאנו רואים כיום בכלכלה האמריקאית.

 

החשש העולמי הגדול הוא שהעולם יחזור אחורה למצב שהיה בעבר, כלומר ריבית גבוהה כדי לצמצם את הצריכה העולמית, שמובילה לעליות מחירים. בשל עליות הריבית, ההלוואות מתייקרות, הריבית על הפק"מים והחסכונות בבנק גבוהה ומובילה אנשים לחסוך את הכסף בבנק, כי למה להשקיע ולקחת סיכון כאשר אפשר לקבל תשואה על הכסף ללא סיכון בבנק. כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה ועם עליות המחירים, העולם נכנס למיתון עולמי.

 

 

מה יקרה בשוק הנדל"ן בישראל אם הריבית תעלה?

אם הריבית תעלה, יהיו כמה תרחישים בנדל"ן בישראל:

1.    רוכשי דירות רבים בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור ישלמו יותר עבור החזרי המשכנתא לדוגמה עלייה של 3 אחוז בריבית המשכנתאות תביא לעלייה של עוד כ-1,500 ₪ לחודש לתקופה של 25 שנה. הסכום הממוצע של הלוואת המשכנתא בישראל קפץ בשנים האחרונות מ 500 אלף בממוצע ל 1 מיליון ₪ וזאת לאור הריבית הנמוכה על המשכנתאות. עלייה בריבית תביא להקטנה של המשכנתא הממוצעת ולהתאמה של יכולת ההחזר של הקונים. במצב כזה אנשים שרכשו דירה במחירי שיא ולא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא החדשים יאלצו למכור את דירתם וכך יתווספו לשוק דירות שחסרות בו כיום.

2.    משקיעי הדירות שנהנים אומנם מתשואה נמוכה שלא עולה על 3-2.5 אחוז בישראל על השכרה של דירות אבל כן נהנים מעליית ערך מדי שנה של דירתם, יחשבו פעמיים האם זהו זמן נכון לקנות דירה כאשר מחיר הכסף עלה והתשואה על הנכס ירדה או נשארה קבועה. במצב שבו עולה הרבה יותר לגייס את הכסף לרכישה וגובהו של ההחזר החודשי של המשכנתא עלול להיות גבוה יותר משכר הדירה המשולם להם מדי חודש. דבר זה יגרור את הצורך להביא כסף " מהבית " מדי חודש כדי שיוכלו לעמוד בהחזרים מול תשלומי שכר הדירה המתקבלים מהשוכר .

3.    עליית ריבית תביא לשינוי חשיבה בכל קרנות הנדל"ן חברות הריט שנכנסו לשוק הנדל"ן הישראלי המרווחים בעיקר כרגע מעלויות גיוס נמוכות מול תשואה יחסית נמוכה על דירות להשכרה בישראל ונהנות ממרווח של אחוז בממוצע בין מחירי גיוס הכסף מול התשואה. למרות הטבות המס הניתנות במסגרת חוק עידוד השקעות הון, מצב כזה יביא לחשיבה מחודשת של החברות הרבות שנכנסו לשוק הנדל"ן הישראלי לטובת דיור להשכרה ארוכת טווח.

4.    הקבלנים נאלצים לשלם מחירים הגבוהים בממוצע בין 15-5 אחוז  מול המחירים כיום כדי לרכוש כיום מגרש לדוגמה במכרז של המנהל. זאת כיוון שאם הם לא ישלמו סכום גבוה זה, יזם/ קבלן אחר ישלם סכום גבוה זה. כולם בונים על המשך עליות המחירים בטווח הקרוב והבינוני ולכן הם עלולים להיקלע לקשיים פיננסיים אם הריבית תעלה, המשק ייכנס למיתון ואנשים ירכשו פחות דירות.

5.    הבנקים בישראל מצפים לראות רווח מקובל של 15 אחוז בדוחות שמאי לבנק כדי להעניק מימון ליזם לרכישת קרקע ולפרויקט ומבקשים לרוב מהיזם תנאי מקדים של מכירה מוקדמת של 30-15 אחוז מהדירות כדי להעניק לו את המימון לבנייה . במצב הקיים כדי לא לאבד יזמים ופרויקטים אנו רואים התגמשות משמעותית בתנאי הסף של הבנקים המעניקים מימון לרכישת קרקע כאשר הרווח היזמי נמוך משמעותית מ 15 אחוז. הבנקים מאמינים בתחזיות לשנים הבאות שמחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות.

 

במצב של האטה בשוק הנדל"ן המקומי לאור עליית המחירים נשאלת שאלה מה יעשו הבנקים כאשר היזמים יתקעו עם מלאי דירות במחירי קרקע גבוהים?

כאיש נדל"ן ותיק בתחום עם ניסיון של למעלה מ 20 שנה, ששיווק עשרות אלפי דירות בכל רחבי הארץ, אני בטוח שבישראל אין בועה. הביקוש קשיח וקצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר במדינות ה OCED  ומהגבוהים ביותר בעולם המערבי.

 

ההיצע הוא נמוך ועל פי כל ההערכות הצורך המיידי בישראל הוא של כ-75-70 אלף דירות בשנה מול היצע נוכחי של כ-55-45 אלף דירות בלבד. קצב התחלות הבנייה בכל שנה הוא נמוך ועל כן המחירים ממשיכים לעלות ובצדק לאור נתונים אלו.

 

אבל כאיש מקצוע מחובתי לומר כי על כולנו העוסקים בשוק להיות צנועים ולדעת כי לא לעולם חוסן ועלינו להיערך למצב שבו הריבית בעולם עולה .כלל ידוע בטבע הוא שמה שלא מאוזן לא מתקיים לאורך זמן. ולכן על כולנו אנשי הנדל"ן, יזמים, קבלנים וכל העוסקים בתחום כאחד להמשיך להיות אופטימיים ומהצד השני להיערך כאנשי נדל"ן לתרחיש החמור ביותר. זהו תפקידו של איש עסקים בעיניי.

 

המשך המצב הקיים שבו המחירים ממשיכים לעלות וכולם באופורייה מתמשכת מחייב אותי לשים נורת אזהרה בשוק הנדל"ן הישראלי ולהיערך כיאות למצב של עליית ריבית שעלולה לסכן את שוק הנדל"ן בישראל.

 

הכותב, ניר שמול  -   מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.